В Петербурге логистический бум

Складской недвижимости Петербурга пророчат скорый инвестиционный бум. Начиная с прошлого года инвесторы и девелоперы один за другим заявляют о старте крупных проектов по созданию качественных логистических комплексов и даже целых парков. Первые объекты обещают открыть до конца года.

По данным Городского управления инвентаризации и оценки недвижимости (ГУИОН) на 1 января прошлого года в Петербурге насчитывалось 4503 складских строения общей площадью 5 млн. 295 тыс. кв. м. Кроме того, еще примерно 694 тыс. кв. м складов расположены во встроенных помещениях, в основном сосредоточенных в подвалах и цоколях жилых зданий. То есть совокупное складское пространство нашего города на начало 2006 года составляло почти 6 млн кв. м, или 8,4 % всего нежилого фонда города.

«На сегодняшний день, - говорит руководитель департамента складской недвижимости Becar Commercial Property SPb Владислав Ковалевский, - в Петербурге в общей сложности насчитывается более 100 относительно крупных (площадью свыше 5 тыс. кв. м) складских объектов. Число же небольших площадок и временных сооружений, приспособленных для хранения, учету не поддается: на территории любого крупного предприятия есть складские или переоборудованные под склад помещения, предоставляемые в аренду».

По мнению Владислава Ковалевского, почти 80 % объектов, представленных на городском рынке, являются перепрофилированными складскими зданиями бывших производств. Встроенные складские помещения составляют 13 %, а на долю современных комплексов приходится примерно 7% объектов. Однако эти 6 млн «квадратов» (Knight Frank приводит свою оценку – около 5 млн. кв.м.) существующих складов не только не удовлетворяют спрос, но и в основном не соответствуют минимальным требованиям арендаторов.

Незрелость этого сегмента рынка, проходящего стадию формирования и бурного роста, сделала его наиболее перспективным направлением для инвестирования.

Большой спрос на маленькое предложение

За 2006 год в Петербурге по данным специалистов компании Praktis CB в эксплуатацию были введены 20 качественных складских комплексов. В начале нынешнего года арендаторов приняли 4 новых объекта (общей площадью 63,6 тыс. кв. м). Но это – лишь капля в море.

К наиболее значимым объектам, введенным недавно в эксплуатацию с целью предложения площадей в аренду, относятся 3-ая очередь складского комплекса «Астрос Логистик» (класс А).

К значимым объектам, реализованным под потребности собственного бизнеса можно отнести распределительный центр класса В компании «Лента» в Шушарах (складские площади составляют 14 тыс. кв. м). Большая часть других объектов была реализована под потребности собственного бизнеса. По оценкам некоторых экспертов, дефицит Петербурга в качественных складах составляет до 3,5 млн кв. м.

Директор по профессиональной деятельности Knigth Frank Николай Пашков оценивает неудовлетворенный спрос в меньшем размере – 1,5-2 млн кв. м. Единственное, в чем сходятся специалисты – это срок насыщения рынка, который наступит не ранее 2009-2010 гг.

Наибольшим спросом у арендаторов пользуются помещения размером 1,5 – 2 – 3 тыс. кв. м. Их основными арендаторами становятся средние и крупные производственники, небольшие торговые сети. Немалая доля спроса приходится на малые площади в 0,5 – 1 тыс. кв. м, спрос на которые формируют мелкие и средние компании.

Пристальное внимание арендаторов направлено на территории, прилегающие к границе города, КАД. Преимущественно логистические комплексы будут размещаться в «Шушарах». Активно осваиваются промзоны «Предпортовая», «Обухово» (на юге), «Коломяги», «Парнас» (на севере), «Нева» (на востоке). Требования, предъявляемые к складским помещениям арендаторами, постоянно растут.

Несмотря на это, существующее предложение им пока не соответствует. В большинстве складских комплексов (перепрофилированные цеха), как правило, нет погрузочного оборудования, холодильных помещений, в них нельзя хранить продукты, медицинские препараты и так далее.

Клиенты все чаще предпочитают арендовать высококлассные складские помещения при наличии дополнительных услуг (погрузочно-разгрузочные услуги, учет и контроль, таможенная очистка грузов, логистические услуги, аренда офисных помещений, упаковка и т.д.). Выдвигаются к складам и особые технические требования – высота потолков, нагрузка на полы и конструкции, наличие дополнительных ворот.

Дефицит и повышенный спрос привели к тому, что уровень заполняемости складских помещений классов «А» и «В» близок к 100%. Вакантные площади встречаются лишь в классе «С».

Планов громадье

Размеры проектируемых объектов исчисляются сотнями тысяч «квадратов».

Только в этом году будут введены до 400 тыс. кв. м. складов. В следующем году девелоперы обещают сдать в эксплуатацию еще 700 - 800 тыс. Таким образом, в ближайший год-полтора к существующим логистическим комплексам прибавится свыше миллиона «квадратов» складских площадей (или почти 2 млн «квадратов» за 2 года – Knight Frank).

Multinational Logistics Partnership («Международное логистическое партнерство», MLP) в районе Уткиной Заводи строит комплекс класса А, который позиционирует как самый крупнейший в регионе. Его площадь составит185 тыс. кв. м. Корпуса логистического центра возводят на земельном участке, приобретенном у совхоза «Прибрежный», примыкающем к КАД. Терминал ежегодно сможет пропускать около 2-3 млн тонн грузов. Объем инвестиций превышает $150 млн. Строительство первой очереди обещают завершить к осени.

Подавляющее большинство помещений возводится на территориях развивающихся промзон, расположенных преимущественно на юге города. Особенно популярны среди девелоперов Шушары (Пушкинский район).

Здесь ведется строительство первого комплекса в программе Megalogix «Логопарка Нева» класса «А». Проект общей площадью 142 500 кв. м. (Арендопригодная – 129 тыс.) реализуют Raven Russia Ltd и Avalon Group. Компании объединили усилия для создания по всей России сети складов. Программа Megalogix подразумевает строительство объектов самого высокого класса в пятнадцати городах.

«Логопарк Нева» будет находится в 500 метрах от контейнерного терминала Московской железной дороги. Его реализация пройдет в три приема. Первую очередь площадью 55 тыс. кв. м. обещают запустить в конце 2007 года. Строительство второй – 44 тыс. кв. м. и третьей – 30 тыс. очередей будет завершено в I и II кварталах 2008 года соответственно. Первая фаза проекта уже сдана в аренду одному Avalon Logistics, во вторую и третью ищут арендаторов. Помещения сдаются площадями от 5,2 до 74 тыс. «квадартов».

Как заявляют в Raven Russia Ltd, по окончании реализации проекта компания не планирует избавляться от комплекса, оставив «Логопарк Нева» за собой.

Компания «Евразия логистик» строит логистический парк «Колпино». Комплекс площадью 790 тыс. кв. м будет построен на территории в 188 га. Завершить реализацию проекта планируется в 2010 году, а первая очередь площадью 206 тыс. кв. м будет запущена весной следующего года. Объем инвестиций в проект составит $500 млн.

И это лишь самые значимые проекты, ввод которых намечен в ближайшее время.

Рынок продавца

В идеале, нынешний арендатор хотел бы работать с крупным российским или европейским логистическим оператором, предоставляющем помещения на длительные сроки, с фиксированной арендной ставкой. Увеличение сроков аренды – свыше 3-5 лет – одна из тенденций рынка, которую приветствуют все игроки. Арендодатели также подходят к выбору клиентов не менее разборчиво, желая работать с известной компанией, арендующей как можно большие площади.

Девелоперов, строящих новые объекты, буквально заваливают предложениями. И задолго до старта объекта формируется пул арендаторов. Так, к примеру, Сергей Мариничев, руководитель петербургского проекта ООО «Евразия Логистик» (сдача 1 очереди в 2008 году) сообщил, что его компания уже заключила предварительные договоры аренды с крупными нанимателями, занимающими не менее 5 тыс. кв. м. А MLP (сдача в сентябре, 1 очередь – 100 тыс. кв. м) подписало необходимые документы со своими арендаторами еще на первой стадии строительства.

Существенное превышение спроса над предложением позволяет собственникам проектов диктовать свои условия.

Во-первых, это желание навязать клиенту большие площади (от 5 тыс. кв. м) при том, что основной спрос редко превышает 3 тыс. кв. м. Аналитики объясняют это требование гигантизмом, свойственным строящимся комплексам – от 100 тыс. кв.м. Оператору будет неудобно работать на таких площадях с множеством маленьких компаний. Сергей Мариничев оправдывается: «мы не можем строить небольшие комплексы, потому что это дорого. Чем больше площадь, тем меньше затраты на квадратный метр и меньше операционных расходов. К небольшому объекту нужно подвести те же коммуникации, что и к огромному, но обойдется это в итоге намного дороже».

Во-вторых, логистические операторы считают, что действующие ставки аренды в Петербурге сильно завышены. Они уверены, что аренда склада в Северной столице обходится дороже аналогичной услуги в Москве и многих европейских странах. Вот что говорит по этому поводу главный менеджер-координатор «Ниеншанц ФК»: «У нас есть подразделение «Ниеншанц логистик», являющееся логистическим оператором. Но по ценам Петербурга мы работать не можем – это слишком дорого». И все же, несмотря на несколько завышенные арендные ставки, спрос на высококачественные склады с хорошим сервисом будет сохраняться.

Площади «с градусом»

На рынке логистической недвижимости при общем ограниченном предложении совсем ничтожна доля низкотемпературных складов (температура 0 – +2) и холодильников (температура – -18). Но и здесь девелоперы находят оправдания. Говорят, что данный сектор очень неопределенный – спрос непредсказуем, а почти каждый арендатор предъявляет специфические требования.

В Knight Frank отметили, что строительство холодильников обходится намного дороже возведения обычных современных помещений. «Мы хотим строить низкотемпературные помещения, но пока неясен спрос и его объем», - уверяет коммерческий директор «Евразия Логистик» Алексей Гришко, - «Ведь при строительстве нужно уж на самом первом этапе учитывать технологические особенности – строим мы холодильник, или низкотемпературный склад. И, кстати, я не представляю, какая там должна быть арендная плата».

И все-таки через несколько лет, с насыщением сегмента «сухих» складов, девелоперам придется обратить внимание и на эту нишу.

Здесь будет город-склад

В радужные планы инвесторов и девелоперов, обещающих вскоре миллионы логистических «квадратов» вмешиваются аналитики с мрачными прогнозами. По их мнению создание больших комплексов на одной территории приведет к серьезным транспортным и кадровым проблемам. Так на юге Петербурга, в частности в Шушарах, строится немало складских объектов. Эксперты всерьез опасаются перенасыщения московского направления, которое вызовет постоянные заторы на дорогах. Еще одна проблема – поиск квалифицированного персонала на такое количество создаваемых рабочих мест.

Другие отрицательные стороны этого сегмента – растущие сроки окупаемости и небольшая прибыльность на фоне затратного строительства. Кроме того, при строительстве складских комплексов девелоперы сталкиваются со многими сложностями: очень непросто собрать и подготовить необходимую документацию, продумать и осуществить транспортные развязки (в т.ч. доступ к комплексам), сложно и дорого провести необходимую инфраструктуру в обозначенные сроки. Все это ведет к удорожанию и увеличению сроков строительства, а иногда вовсе ставит реализацию проекта под сомнение.

С развитием сегмента складской недвижимости девелоперы столкнулись с еще одной проблемой – отсутствием профессиональных управляющих компаний, которым можно отдать склады на аутосорсинг.

Ценный вопрос

Уровень арендных ставок в сегменте складских комплексов класса А составляет в среднем по городу $12–$20/кв. м/мес (с НДС, без оплаты коммунальных услуг). В сегменте складских комплексов класса В стоимость аренды составляет от $9 до $12/кв. м/мес., в сегменте класса С - $4,5 – $9/кв.м/мес. Минимальная ставка в классе D – $3,5 за «квадрат» в месяц.

Стоимость аренды одного паллето-места в день (без НДС) в качественных складских комплексах, оказывающих услуги ответственного хранения, составляют в среднем $0,4 - за одно паллето-место, стоимость аренды паллето-места в холодильнике — $0,7–0,9 в день (по данным Praktis CB и операторов). Диапазон ставок на дополнительные услуги в зависимости от класса склада изменяется несильно.

Доля продажи складских помещений на рынке очень невелика. Но в случае реализации таких сделок стоимость квадратного метра в классе А составляет $1,5 – 1.7 тыс., в классе В - $1,2 - 1,4 тыс. (по оценке Colliers International). При том, что строительство этих помещений с учетом покупки земли и подведения инфраструктуры обходится девелоперу ненамного дешевле.

По прогнозам Владислава Ковалевского из Becar Commercial Property SPb еще около 3 лет будет продолжаться рост арендных ставок. После выхода достаточного количества современных логистических комплексов арендная плата выровняется и пойдет вниз. Одновременно с этим арендаторы будут терять интерес к низкокачественным складским помещениям, что приведет к их удешевлению. В течение 2007 года темп роста арендных ставок снизится, в результате чего можно ожидать, что рост арендной платы производственно-складских помещений в течение года составит 10-12 %.

В целом, прогнозирование ставок на складские помещения класса А и В до 2007-2008 годов осложняется тем, что реализация большого количества проектов, заявленных в последние годы в Петербурге, отстает от заявленных сроков на 1-3 года.

Пройденный этап

Если обратиться к опыту Запада, то можно увидеть, что может ждать наш рынок складов после его насыщения. В большинстве стран Восточной Европы и Балтии развитие логистического рынка привело к строительству большого числа современных складских комплексов, рассчитанных на сдачу в аренду на открытом рынке. Насыщение этого сегмента и превышение предложения над спросом привело к снижению занятости складских комплексов и к падению арендных ставок до диапазона 3-6 евро/кв. м/месяц.

В наибольшей степени падение ставок произошло в Польше в связи с наибольшим объемом строительства складских комплексов. По количеству складов на тысячу жителей Варшава опережает Прагу, Будапешт и, существенно, Москву.

Сегодня развитие рынка логистических комплексов в этих странах продолжается. Однако, считают в маркетинговом агентстве Bureau of market researches & consulting (BMRC), теперь во многих случаях, новое строительство ориентировано не на открытый рынок, а на сдачу в аренду конкретному заказчику.

В отличие от ставок аренды, уровень цен на складские логистические услуги во всех этих странах определяется не столько степенью насыщения рынка, сколько качеством услуг логистических провайдеров и бизнесом конкретного клиента. По данным BMRC, здесь оператор, как правило, зарабатывает не на самой сдаче площадей, а получает основную прибыль от всего комплекса услуг. Классификация складских комплексов*

Класс А**:
  • Современное складское здание;
  • Одноэтажное здание, построенное по современным технологиям;
  • Высокие потолки от 8 м, позволяющие установку многоуровнего стеллажного оборудования;
  • Ровный пол с антипылевым покрытием;
  • Система пожарной сигнализации и автоматической системой пожаротушения (спринклерная или порошковая);
  • Полностью регулируемый температурный режим;
  • Тепловые завесы на воротах;
  • Автоматические ворота докового типа с гидравлическим пандусом, регулируемым по высоте;
  • Система центрального кондиционирования и/или система приточно-вытяжной вентиляции;
  • Система охранной сигнализации и система видео наблюдения;
  • Офисные площади при складе;
  • Оптико-волоконные телекоммуникации;
  • Достаточная территория для отстоя и маневрирования большегрузных автопоездов;
  • Расположение на основных магистралях или КАД, обеспечивающее хороший подъезд.
Класс В:
  • Капитальное здание;
  • Высота потолков от 4,5 до 8 метров;
  • Пол – асфальт или бетон без покрытия;
  • Пожарная сигнализация и гидрантная система пожаротушения;
  • Пандус для разгрузки автотранспорта;
  • Офисные помещения при складе;
  • Телекоммуникации;
  • Охрана по периметру территории
Класс С:
  • Капитальное производственное или складское помещение;
  • Высота потолков от 4,5 до 8 метров;
  • Отапливаемое помещение, температура зимой 8-14 º С;
  • Пол – асфальт или бетонная плитка, бетон без покрытия;
  • Ворота на нулевой отметке, автомашина заходит внутрь помещения;
Класс D:
  • Подвальные помещения или объекты ГО;
  • Не отапливаемые производственные помещения, ангары

*По данным компании Bureau of market researches & consulting (BMRC) ** Единой классификации не существует, у каждой компании она своя. Некоторые выделяют подклассы в секторах А и В.

Основные требования арендаторов к складским помещениям:

  • наличие погрузочно-разгрузочных механизмов;
  • наличие оборудования для хранения грузов;
  • наличие отопления;
  • близость к транспортным магистралям, удобство подъезда;
  • высота потолков – от 8 метров (обеспечение возможности складирования грузов по высоте в несколько ярусов, при этом возможность достаточного отопления);
  • складские помещения должны отвечать требованиям безопасности, санитарии, температурным режимам;
  • наличие железнодорожных путей для облегчения доставки грузов до склада или близость железнодорожной станции.

Диапазон тарифов на услуги в современных складских комплексах (включая НДС)*:

  • Ответственное хранение (паллето-место/сутки) $0,22 – 0,54
  • Погрузка/разгрузка механизированная (паллета) $2 – 4,2
  • Погрузка/выгрузка ручная (за тонну) $4,2 – 7
  • Формирование паллеты при разгрузке автомобиля грузом в навалку (за паллету) $1– 2,6
  • Сбор заказа по коробкам на паллете (за единицу подбора) $0,2 - 3
  • Паллетирование (за паллету) – $0,8-1,2

* по данным Becar Commercial Property SPb

 

По материалам: www.bn.ru